O ITBI é um dos custos que mais pegam os compradores de surpresa na hora de fechar a compra de um apartamento. Esse imposto municipal pode representar até 3% do valor do imóvel — em São Paulo, isso significa desembolsar de R$ 9.000 a R$ 30.000 ou mais em um imposto que muita gente esquece de incluir no orçamento. Neste guia completo, explicamos tudo sobre o ITBI em São Paulo em 2026: como calcular, quem deve pagar, quando há isenção e estratégias para reduzir esse custo.
O que é o ITBI e quem precisa pagar?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário por compra e venda. A responsabilidade pelo pagamento é do comprador, não do vendedor — e isso está previsto na legislação municipal de São Paulo. O imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura definitiva do imóvel.
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo em 2026?
Na cidade de São Paulo a alíquota geral do ITBI é de 3% sobre a base de cálculo — e não 2%, como ainda se lê em muito material desatualizado. A base é o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência apurado pela Prefeitura.
Existe, porém, uma alíquota reduzida importante para quem financia. Sobre a parcela efetivamente financiada pelo SFH, pelo PAR ou por programas de Habitação de Interesse Social, a alíquota cai para 0,5%, limitada a R$ 120.968,00 de valor financiado. O que ultrapassar esse limite, e todo o restante do valor do imóvel, volta a ser tributado em 3%.
Exemplo com números reais
Apartamento de R$ 380.000, com R$ 120.968 financiados pelo SFH:
- Parcela financiada: R$ 120.968 × 0,5% = R$ 604,84
- Restante: R$ 259.032 × 3% = R$ 7.770,96
- ITBI total: R$ 8.375,80
O mesmo imóvel comprado à vista, sem financiamento, pagaria 3% sobre os R$ 380.000 — R$ 11.400. A diferença de quase R$ 3.000 é a razão pela qual vale conferir a composição do cálculo na guia antes de pagar.
Quando há isenção de ITBI em São Paulo?
Primeiro imóvel financiado pelo Minha Casa Minha Vida
São Paulo concede isenção de ITBI na primeira aquisição de imóvel exclusivamente residencial por pessoa física, desde que o valor não ultrapasse o limite fixado pela Prefeitura — R$ 245.527,77 em 2026, corrigido todo ano. Aquisições feitas dentro do Minha Casa Minha Vida e de programas de Habitação de Interesse Social também têm isenção quando se trata da primeira aquisição pelo beneficiário. Atenção a uma confusão comum: esse limite de R$ 245.527,77 é da isenção municipal e não se confunde com o teto do MCMV, que é outro número e serve para outra finalidade.
Imóveis de valor muito baixo
Em algumas situações, imóveis com valor venal muito baixo podem ter isenção ou redução do ITBI, dependendo de legislação municipal específica. Consulte a prefeitura de São Paulo para verificar se o imóvel que você está comprando se enquadra nessa categoria.
Desapropriações e permutas específicas
Imóveis adquiridos por desapropriação ou em casos específicos de permuta entre entes públicos podem ter isenção de ITBI. Essas situações são menos comuns para compradores pessoa física.
Como calcular o ITBI na prática
Sem financiamento, o cálculo é direto: multiplique o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência por 3%. Se a base é R$ 400.000, o ITBI será R$ 12.000. Com financiamento pelo SFH, separe a parcela financiada (0,5%, até R$ 120.968) do restante (3%) e some os dois resultados. Importante: a base de cálculo não é o valor financiado, mas o valor total do imóvel. Mesmo que você financie 80% do imóvel, o ITBI incide sobre 100% do valor.
5 dicas para reduzir o custo do ITBI legalmente
- Verifique se o valor venal de referência está correto: às vezes a prefeitura usa uma base desatualizada ou incorreta — você pode contestar
- Negocie com o vendedor para declarar o valor real da transação: declarar valor menor do que o real é crime de sonegação fiscal
- Confira se o imóvel cabe na isenção de primeiro imóvel residencial (R$ 245.527,77 em 2026) ou nas regras do Minha Casa Minha Vida: muitos compradores se enquadram e não sabem
- Inclua o ITBI no seu planejamento financeiro desde o início: reserve 3% do valor do imóvel, e some ainda o registro em cartório, que costuma ficar entre 1% e 1,5%
- Consulte um despachante imobiliário ou advogado especializado: ele pode identificar oportunidades de redução que você não conhece
Quando o ITBI deve ser pago?
O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura definitiva do imóvel. O prazo para pagamento após a emissão da guia pela prefeitura costuma ser de 30 dias. Se o pagamento não for feito dentro do prazo, há incidência de multa, juros e correção monetária — e a escritura não pode ser lavrada enquanto o imposto estiver pendente.
ITBI na compra de imóvel na planta
Na compra de imóvel na planta, o ITBI só é devido quando o imóvel é efetivamente transferido para o nome do comprador — ou seja, na lavratura da escritura definitiva, que acontece depois da conclusão da obra e obtenção do Habite-se. Durante o período de construção, você paga apenas as parcelas do imóvel, sem incidência de ITBI.
Quer saber quanto vai pagar no seu caso?
O ITBI muda conforme o valor financiado, e é justamente essa conta que costuma sair errada nas planilhas de quem está comprando o primeiro imóvel. Veja os imóveis disponíveis na Habitei com preço e simulação de financiamento, e fale com a nossa equipe para levantar todos os custos da compra — ITBI, registro, avaliação e taxas — antes de assinar a proposta.
Alíquotas e limites conferidos na Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo em setembro de 2026. Esses valores são corrigidos periodicamente — confirme na Prefeitura antes de fechar negócio.
