Nem todo problema com imóvel se resolve com conversa ou em cartório. Invasão de terreno, vizinho que avança a cerca, obra que ameaça a sua casa ou um registro feito com fraude na matrícula exigem ação na Justiça. Esse é o campo da atuação contenciosa imobiliária.
Veja as principais ações, quando cada uma se aplica e o que você precisa reunir antes de procurar um advogado.
Ações possessórias: reintegração, manutenção e interdito proibitório
As ações possessórias protegem quem tem a posse do imóvel, ou seja, quem o usa como dono, mesmo sem ser o proprietário registrado. Elas estão nos artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil (CPC). São três, conforme o tamanho do problema:
Situação | Ação |
|---|---|
Você perdeu a posse (invasão, ocupação) | Reintegração de posse |
Você está sendo perturbado, mas continua no imóvel | Manutenção de posse |
Existe ameaça concreta de invasão ou perturbação | Interdito proibitório |
Se a ação for proposta dentro de ano e dia da invasão ou perturbação, o juiz pode conceder uma liminar logo no início do processo, antes mesmo de ouvir o réu, desde que a petição traga provas suficientes. Depois disso, a ação continua possível, mas segue o procedimento comum. Por isso, agir rápido faz diferença.
Com a liminar concedida, o advogado acompanha o cumprimento do mandado pelo oficial de justiça, que pode envolver apoio policial em casos de resistência.
Ações reais: reivindicatória e usucapião
Enquanto a possessória discute a posse, as ações reais discutem a propriedade.
Ação reivindicatória: usada pelo proprietário que tem o imóvel registrado em seu nome, mas não tem a posse, contra quem o ocupa sem justo motivo. A base é o artigo 1.228 do Código Civil, que garante ao dono o direito de reaver o bem de quem o possua injustamente.
Usucapião judicial: caminho para quem tem a posse prolongada, mansa e pacífica e quer ser reconhecido como dono. Os prazos variam conforme a modalidade.
Modalidade | Prazo de posse | Requisitos principais |
|---|---|---|
Extraordinária | 15 anos (10 se morar ou fizer obras produtivas) | Não exige justo título nem boa-fé |
Ordinária | 10 anos (5 em casos específicos) | Justo título e boa-fé |
Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², moradia, não ter outro imóvel |
Familiar | 2 anos | Ex-cônjuge ou companheiro que abandonou o lar; imóvel de até 250 m² |
A usucapião também pode ser feita em cartório, sem processo judicial, quando não há conflito. Explicamos esse caminho no artigo sobre atuação extrajudicial.
Ações demarcatória e divisória
Quando os limites entre dois terrenos são incertos ou foram apagados, a ação demarcatória fixa a divisa. Quando um imóvel pertence a vários donos em condomínio e eles querem dividir a área, a ação divisória faz a partilha física. As duas estão nos artigos 569 a 598 do CPC e normalmente envolvem perícia técnica com agrimensor.
Obra nova e embargos de obra
A antiga "ação de nunciação de obra nova" deixou de ter procedimento próprio no CPC de 2015, mas o direito continua existindo. Se a obra do vizinho invade o seu terreno, tira a sua ventilação ou ameaça a estrutura do seu imóvel, o advogado pede ao juiz uma tutela de urgência para paralisar a obra, com base nas regras de direito de vizinhança do Código Civil (artigos 1.299 a 1.313).
Já o embargo feito pela Prefeitura, por obra sem alvará ou em desacordo com a lei, é administrativo. A defesa segue outro caminho, tratado no nosso artigo sobre direito urbanístico.
Anulação de registro imobiliário
Se o imóvel foi transferido com procuração falsa, assinatura forjada ou outro vício grave, o registro pode ser anulado. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) prevê o cancelamento do registro por decisão judicial. Enquanto o processo corre, é possível pedir que se anote na matrícula a existência da ação, para alertar possíveis compradores.
O que reunir antes de procurar o advogado
Matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias)
Contratos, recibos, escrituras e qualquer documento de compra
Comprovantes de posse: contas de consumo, IPTU pago, fotos, testemunhas
Boletim de ocorrência, em caso de invasão
Datas: quando começou a posse e quando aconteceu o problema
Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho para pedir reintegração de posse com liminar?
A liminar sem ouvir o réu é típica da "posse nova", quando a ação é proposta em até ano e dia da invasão. Depois desse prazo, a ação ainda é possível, mas pelo procedimento comum.
Usucapião judicial ou extrajudicial: qual escolher?
Se houver discordância de vizinhos, do proprietário registrado ou de outros interessados, o caminho tende a ser o judicial. Sem conflito e com documentação organizada, o cartório costuma ser mais rápido.
Posso retirar um invasor por conta própria?
A lei permite a defesa imediata da posse no momento da agressão, com moderação. Passada essa hora, o correto é a via judicial. Agir por conta própria depois pode gerar responsabilidade civil e criminal.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado. Cada caso depende dos documentos e dos fatos concretos. Legislação consultada em setembro de 2026.
Por Hélio Morais, Habitei. Realizar é melhor que sonhar.
