No Brasil, quem compra um imóvel só se torna dono de fato quando o título é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Pagar e assinar não basta. O artigo 1.245 do Código Civil é claro: a propriedade se transfere com o registro. O direito registral cuida justamente dessa etapa, e é nela que muitos negócios travam.
Escritura e registro: qual a diferença
Etapa | Onde | O que faz |
|---|---|---|
Escritura pública | Tabelionato de Notas (qualquer um) | Formaliza o negócio entre as partes |
Registro | Registro de Imóveis da região do imóvel | Transfere a propriedade e dá publicidade |
A escritura pública é obrigatória nos negócios com imóveis acima de 30 salários mínimos (artigo 108 do Código Civil). A principal exceção são os contratos de financiamento do sistema imobiliário, que têm força de escritura e vão direto ao registro.
Elaboração e revisão de escrituras
A escritura precisa descrever corretamente o imóvel, as partes, o preço e a forma de pagamento. Erros na qualificação dos vendedores (estado civil, regime de bens, cônjuge), na descrição do imóvel ou na quitação geram exigências no registro e atrasam a transferência. A revisão prévia pelo advogado evita retrabalho e custos com escritura de retificação.
Registro e averbação
Registro: atos que criam, transferem ou extinguem direitos, como compra e venda, doação, hipoteca e alienação fiduciária.
Averbação: atos que alteram ou complementam informações da matrícula, como construção, mudança de nome da rua, casamento, divórcio e cancelamento de ônus.
Imóvel com construção não averbada, por exemplo, pode ter problemas para ser financiado ou vendido.
Prenotação e exigências cartorárias
Quando o título entra no cartório, ele recebe a prenotação: um número de protocolo que garante a prioridade do seu direito sobre títulos apresentados depois. A prenotação tem prazo, atualmente de 20 dias úteis pela Lei de Registros Públicos. Se houver exigências e elas não forem cumpridas nesse prazo, a prenotação perde efeito e a prioridade pode ser perdida.
Nota devolutiva: o que fazer
Se o cartório encontrar um problema, ele emite uma nota devolutiva listando as exigências. Existem dois caminhos:
Cumprir as exigências, apresentando documentos, retificando a escritura ou pagando tributos pendentes;
Contestar, quando a exigência é indevida, pedindo a suscitação de dúvida (artigo 198 da Lei 6.015/1973). O caso é então decidido pelo juiz corregedor.
Exigências comuns incluem ITBI não recolhido, divergência de área, falta de certidão de casamento atualizada, ausência de anuência do cônjuge e construção não averbada.
Regularização documental completa
Imóveis com histórico confuso (heranças não partilhadas, contratos de gaveta, construções não averbadas, matrículas desatualizadas) precisam de uma sequência de atos para chegar à situação regular. O advogado monta esse roteiro, que pode envolver inventário, adjudicação compulsória, retificação e averbações. Alguns desses caminhos estão no nosso guia de atuação extrajudicial.
Custos do registro
Os emolumentos de cartório seguem tabelas estaduais. Além deles, a transferência envolve o ITBI municipal. Veja os valores e isenções da capital no guia do ITBI em São Paulo e a lista de papéis em documentos para comprar apartamento.
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta dá direito ao imóvel?
Ele prova o negócio entre as partes, mas não transfere a propriedade. Enquanto o título não for registrado, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser atingido por dívidas dele.
Quanto tempo o cartório tem para registrar?
Em regra, 10 dias úteis contados do protocolo, com prazos menores para alguns atos. Se houver exigências, o prazo fica suspenso até que elas sejam cumpridas. Título bem preparado costuma ser registrado dentro do prazo legal.
O cartório pode recusar a escritura?
Pode emitir nota devolutiva se o título não cumprir os requisitos legais. Se a exigência for indevida, é possível contestar pela suscitação de dúvida.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado. Cada caso depende dos documentos e dos fatos concretos. Legislação consultada em setembro de 2026.
Por Hélio Morais, Habitei. Realizar é melhor que sonhar.
