Quem pensa em comprar o primeiro apartamento em São Paulo quase sempre esbarra na mesma pergunta: em qual faixa do Minha Casa, Minha Vida eu me encaixo? A resposta define o teto do imóvel, os juros e se existe subsídio. Em março de 2026 o Conselho Curador do FGTS ampliou os limites de renda e de valor do programa, então muita família que estava de fora passou a poder participar. Este guia resume as quatro faixas e mostra, com uma simulação, quanto a parcela pesa no orçamento.
As quatro faixas do programa em 2026
De acordo com a decisão do Conselho do FGTS divulgada em 24 de março de 2026, os tetos de renda familiar mensal passaram a ser:
Faixa 1: até R$ 3.200 (antes, R$ 2.850).
Faixa 2: de R$ 3.200,01 a R$ 5.000 (antes, até R$ 4.700).
Faixa 3: de R$ 5.000,01 a R$ 9.600 (antes, até R$ 8.600).
Faixa 4: de R$ 9.600,01 a R$ 13.000 (antes, até R$ 12 mil).
Os tetos de valor do imóvel também subiram: na Faixa 3, de R$ 350 mil para R$ 400 mil; na Faixa 4, de R$ 500 mil para R$ 600 mil. Para as Faixas 1 e 2, os tetos variam conforme o porte do município. Em cidades com mais de 750 mil habitantes, como a capital paulista, ficam entre cerca de R$ 264 mil e R$ 275 mil, segundo levantamentos de mercado.
O que muda em cada faixa na prática
As Faixas 1 e 2 são as que têm subsídio, que reduz o valor financiado. Nos números divulgados pelo governo em 2025, a Faixa 1 podia ter subsídio de até 95% do valor do imóvel e a Faixa 2, de até R$ 55 mil, conforme renda e região. As Faixas 3 e 4 não têm subsídio: o benefício está em juros menores que os de mercado e no uso do FGTS.
A Faixa 4, criada em 2025 para a classe média, foi lançada com juros de 10,5% ao ano, prazo de até 420 parcelas (35 anos), financiamento de até 80% do valor e permissão para imóveis novos ou usados, desde que seja o primeiro imóvel financiado com FGTS. Taxas e condições mudam, e quem define a taxa final é o banco, por isso confirme na Caixa antes de decidir.
Simulação: quanto a parcela pesa na renda
Para dar uma ideia, usamos a metodologia padrão da Habitei: tabela Price, 80% do imóvel financiado, 420 meses, e a regra de que a parcela não passe de 30% da renda. As taxas abaixo são referências (cerca de 8,16% ao ano para a Faixa 3 e 10,5% para a Faixa 4) e não substituem a simulação do banco.
Imóvel de R$ 300 mil: financia R$ 240 mil, parcela de cerca de R$ 1.730, renda sugerida de aproximadamente R$ 5.800.
Imóvel de R$ 350 mil: financia R$ 280 mil, parcela de cerca de R$ 2.020, renda sugerida de aproximadamente R$ 6.700.
Imóvel de R$ 400 mil: financia R$ 320 mil, parcela de cerca de R$ 2.310, renda sugerida de aproximadamente R$ 7.700.
Imóvel de R$ 500 mil (Faixa 4): financia R$ 400 mil, parcela de cerca de R$ 3.590, renda sugerida de aproximadamente R$ 12.000.
Imóvel de R$ 600 mil (Faixa 4): financia R$ 480 mil, parcela de cerca de R$ 4.310, renda sugerida de aproximadamente R$ 14.400.
Repare que o apartamento de R$ 600 mil exigiria uma renda um pouco acima do teto da própria faixa. Na prática, famílias perto do limite costumam olhar imóveis na casa dos R$ 450 mil a R$ 500 mil, ou dar uma entrada maior para reduzir a parcela. Valores arredondados, sem seguros e taxas do banco.
Como saber se o imóvel entra no programa
Não basta a renda caber na faixa: o imóvel precisa estar dentro do teto de valor e ser de um empreendimento habilitado pelo banco. Em São Paulo, muitos lançamentos compactos de construtoras como Tenda, Plano&Plano e Cury são vendidos com condições do programa. Nos guias de bairro da Habitei, você vê exemplos reais de preço e metragem em Butantã, Mooca e Pirituba.
Próximos passos
Se você já sabe a sua faixa, o melhor passo é comparar imóveis dentro do seu teto. Veja os imóveis à venda na Habitei e, se quiser ajuda para simular a parcela e entender a documentação, fale com a nossa equipe. Nos próximos posts desta série vamos detalhar a Faixa 4, o passo a passo da Caixa e como usar o FGTS na entrada.
Fontes: decisão do Conselho Curador do FGTS de março de 2026, noticiada pelo Diario de Pernambuco e pela Band; condições da Faixa 4 divulgadas pela Agência Brasil em 2025. Regras, taxas e prazos podem mudar; confirme sempre com a Caixa. Este conteúdo é informativo e não é recomendação financeira.
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