Para muita família, a maior barreira para comprar o primeiro apartamento não é a parcela, é a entrada. A boa notícia é que o saldo do FGTS, o dinheiro que o empregador deposita todo mês na sua conta, pode ajudar. Este guia explica, de forma direta, quem pode usar o fundo na compra de um imóvel, em que situações e o que ele não cobre.
Quem pode usar o FGTS na compra
Segundo um guia atualizado em julho de 2026, que se baseia no artigo 20 da Lei 8.036/1990 e nas regras da Caixa, o comprador precisa cumprir estas condições:
Três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando contratos de empresas diferentes, mesmo que não sejam seguidos.
Não ter financiamento imobiliário ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhum lugar do país.
Não ser dono de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem na mesma região metropolitana.
Comprar para morar: o objetivo é moradia própria, e não investimento.
O imóvel também precisa ser residencial e urbano, com matrícula regular. Pode estar pronto ou ser comprado na planta. Imóvel comercial e terreno sem construção ficam de fora.
Para que o FGTS pode ser usado
Entrada: o saldo se soma aos seus recursos próprios e reduz o valor financiado. Não existe um percentual fixo.
Amortização do saldo devedor: a cada 24 meses é possível usar o FGTS para reduzir o prazo ou a parcela.
Abatimento da parcela: pode cobrir até 80% da prestação, por até 12 meses seguidos, enquanto houver saldo.
Quitação: se o saldo for suficiente, pode liquidar a dívida.
Para amortizar ou abater parcelas, o contrato precisa estar em dia (o guia cita no máximo três parcelas em atraso) e você precisa morar no imóvel. Em compra conjunta, cada comprador pode usar o próprio FGTS se cumprir as regras.
O que o FGTS não cobre
O fundo não paga ITBI, escritura e registro: esses custos saem de recursos próprios, embora, como vimos no passo a passo do financiamento na Caixa, alguns bancos permitam incluí-los no valor financiado. Quem aderiu ao saque-aniversário continua podendo usar o FGTS na moradia, mas deve lembrar que isso afeta o saque em caso de demissão.
Um exemplo de como o FGTS muda a conta
Imagine um apartamento de R$ 300 mil, com entrada de 20% (R$ 60 mil) e financiamento de R$ 240 mil em 420 meses. Pela nossa simulação de referência (taxa de cerca de 8,16% ao ano), a parcela fica perto de R$ 1.730. Se você tem R$ 30 mil de FGTS e usa o valor na entrada, o dinheiro que sai do seu bolso cai pela metade, de R$ 60 mil para R$ 30 mil, sem mexer na parcela. Já se usar o FGTS para aumentar a entrada para R$ 90 mil, o financiamento cai para R$ 210 mil e a parcela diminui para cerca de R$ 1.515. É uma simulação ilustrativa, com valores arredondados e sem seguros.
Como consultar o seu saldo
O saldo e os extratos do FGTS ficam no aplicativo FGTS, da Caixa, com o login do gov.br. Antes de fazer a proposta, confirme o tempo de contribuição e o valor disponível. A Caixa valida a elegibilidade na hora da análise.
Próximos passos
Se você já sabe a sua faixa, veja o guia do Minha Casa, Minha Vida em 2026 e a tabela de renda necessária por preço de imóvel. Depois, compare os imóveis à venda na Habitei e, se quiser ajuda para organizar a entrada e a documentação, fale com a nossa equipe.
Fonte: Valor Final, guia "FGTS na compra do imóvel" (atualizado em 17/07/2026), com base no FGTS.gov.br, na Caixa e na Lei 8.036/1990. A elegibilidade final e o valor de avaliação são confirmados pela Caixa. Conteúdo informativo, sem recomendação financeira.
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