Antes de visitar um estande ou separar documentos, a primeira pergunta é quase sempre a mesma: quanto vou pagar por mês? A simulação do Minha Casa Minha Vida responde isso em poucos minutos e mostra se o imóvel que você quer cabe na sua renda.
Onde fazer a simulação
A forma oficial é o simulador habitacional da Caixa, principal banco do programa. Construtoras, correspondentes e imobiliárias também fazem simulações, mas o resultado que vale é o da análise de crédito do banco.
O que você precisa informar
Renda familiar bruta mensal: soma da renda de quem vai comprar junto;
Cidade do imóvel: o teto e o desconto mudam conforme o município;
Valor do imóvel e se ele é novo ou usado;
Data de nascimento do comprador mais velho, que define o prazo máximo;
Se tem 3 anos de carteira assinada, somando todos os empregos, para usar o FGTS.
Em qual faixa você entra
Faixa | Renda familiar bruta mensal | Teto do imóvel |
|---|---|---|
Faixa 1 | Até R$ 3.200 | Até R$ 275 mil* |
Faixa 2 | De R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | Até R$ 275 mil* |
Faixa 3 | De R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | Até R$ 400 mil |
Faixa 4 (classe média) | De R$ 9.600,01 a R$ 13.000 | Até R$ 600 mil |
*Nas Faixas 1 e 2, o teto varia conforme o município. R$ 275 mil vale para cidades com mais de 750 mil habitantes, como São Paulo.
Exemplos de parcela
Os valores abaixo são apenas ilustrativos, calculados pela tabela Price em 420 meses (35 anos), sem seguros e taxas. A parcela real depende da análise do banco, do desconto e do sistema de amortização escolhido.
Valor financiado | Juros ao ano | Parcela aproximada |
|---|---|---|
R$ 200 mil | 5% | R$ 995 |
R$ 250 mil | 7% | R$ 1.560 |
R$ 320 mil | 8,16% | R$ 2.243 |
R$ 450 mil | 10% | R$ 3.721 |
Na tabela SAC, a primeira parcela é maior e cai com o tempo. Com R$ 200 mil a 5% ao ano, por exemplo, ela começa perto de R$ 1.290.
O que mais pesa no resultado
Comprometimento de renda: em geral, a parcela não pode passar de cerca de 30% da renda bruta;
Desconto do FGTS: nas Faixas 1 e 2, o subsídio reduz o valor financiado;
Entrada: quanto maior, menor a parcela. O saldo do FGTS pode entrar aqui;
Idade: a soma da idade com o prazo tem limite, o que encurta o financiamento de quem é mais velho.
Depois da simulação
Se o valor coube no bolso, o próximo passo é separar os documentos e pedir a aprovação de crédito. Veja o passo a passo em como funciona o financiamento pelo Minha Casa Minha Vida e entenda o desconto em subsídios, juros e entrada. Para o panorama completo do programa, leia Minha Casa Minha Vida: entenda regras e oportunidades.
Encontre seu imóvel com a Habitei
A Habitei ajuda você a comparar imóveis novos, na planta e em construção em São Paulo que se enquadram no programa. Veja os imóveis disponíveis e fale com um especialista para simular o seu caso.
Regras conferidas em setembro de 2026 no site da Caixa e em comunicados do Conselho Curador do FGTS. Valores e condições mudam: confirme na Caixa ou no banco antes de assinar.
Por Hélio Morais, Habitei. Realizar é melhor que sonhar.
Para planejar a sua compra
Antes de escolher o imóvel, veja as faixas, renda e teto do Minha Casa Minha Vida em 2026 e a renda necessária para financiar um apartamento em São Paulo. Se já quer comparar opções, consulte os imóveis da Habitei ou fale com a nossa equipe.
