Antes de usar o simulador do banco, vale entender a conta por trás dele. Com três números (valor financiado, taxa e prazo) dá para estimar a parcela, a renda necessária e o custo total do imóvel.
Os dados de que você precisa
Valor financiado: preço do imóvel menos a entrada (e o FGTS, se usar).
Taxa de juros anual: no mercado, a partir de cerca de 10% ao ano + TR em outubro de 2026; no Minha Casa Minha Vida, de 4% a 10%, conforme a faixa.
Prazo: em geral até 420 meses (35 anos).
Exemplo no SAC
Imóvel de R$ 400 mil, entrada de R$ 80 mil, financiamento de R$ 320 mil em 360 meses a 10,5% ao ano:
Amortização mensal: R$ 320.000 ÷ 360 = cerca de R$ 889.
Juros do 1º mês: taxa mensal de cerca de 0,84% sobre R$ 320 mil = cerca de R$ 2.680.
Primeira parcela: cerca de R$ 3.570, mais seguros e tarifa.
No SAC a parcela cai todo mês, porque os juros incidem sobre um saldo cada vez menor.
Exemplo na Price
Com os mesmos números, a parcela fixa fica perto de R$ 2.810 (sem TR e seguros). Começa menor, mas o total pago ao longo do contrato é maior. Compare os dois em Tabela Price ou SAC.
Quanto de renda é preciso
Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. No exemplo do SAC, a primeira parcela de R$ 3.570 pede renda perto de R$ 11.900. É possível somar a renda de mais pessoas; veja composição de renda.
Custos que o simulador nem sempre mostra
ITBI: imposto municipal (3% na cidade de São Paulo).
Registro e escritura: taxas de cartório.
Seguros MIP e DFI: obrigatórios e cobrados na parcela; veja quanto custam.
Taxa de evolução de obra: em imóvel na planta financiado durante a obra; entenda a taxa de evolução de obra.
Próximo passo
Use o simulador do blog, logo abaixo, para testar valores, e depois confirme nos bancos. Para ver imóveis dentro do seu orçamento, acesse os imóveis novos na Habitei. Visão geral no guia completo de financiamento imobiliário.
Cálculos aproximados, sem TR, seguros e tarifas. O valor real depende da proposta do banco.
Para planejar a sua compra
Antes de escolher o imóvel, veja as faixas, renda e teto do Minha Casa Minha Vida em 2026 e a renda necessária para financiar um apartamento em São Paulo. Se já quer comparar opções, consulte os imóveis da Habitei ou fale com a nossa equipe.
